Le bail commercial, également appelé bail 3 6 9, est un contrat de location qui lie un propriétaire à un locataire professionnel pour une durée minimale de neuf ans. Cette durée peut être renouvelée ou résiliée tous les trois ans. Ce type de bail implique des obligations particulières pour les deux parties, notamment en ce qui concerne les travaux à réaliser sur le local commercial. Dans cet article, nous nous intéresserons plus particulièrement aux obligations du bailleur en termes de travaux.
Les différentes catégories de travaux dans un bail commercial
Pour mieux comprendre les obligations du bailleur en matière de travaux, il est important de distinguer les différentes catégories de travaux prévues par la législation :
- Les travaux d’entretien : ils concernent la réparation et l’entretien courant du local commercial. Ils sont généralement à la charge du locataire.
- Les travaux de rénovation : ils visent à remettre en état ou à moderniser le local commercial. Ils peuvent être à la charge du locataire ou du bailleur selon les termes du contrat de bail.
- Les travaux liés aux normes : ils ont pour objectif de mettre le local commercial en conformité avec les normes légales et réglementaires en vigueur (sécurité, accessibilité, etc.). Ces travaux sont en principe à la charge du bailleur.
Les obligations légales du bailleur en matière de travaux
Le Code civil et le Code de commerce encadrent les obligations du bailleur en matière de travaux. Ainsi, selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu :
- De délivrer au locataire le local commercial en bon état d’usage et de réparation.
- D’assurer au locataire la jouissance paisible du local pendant toute la durée du bail.
- D’entretenir les lieux en état de servir à l’usage prévu par le contrat de bail et d’y faire toutes les réparations nécessaires, autres que celles locatives.
Ces obligations légales sont impératives, c’est-à-dire qu’elles s’imposent au bailleur même si le contrat de bail prévoit des dispositions contraires. Par exemple, le bailleur ne peut pas imposer au locataire la prise en charge des travaux liés aux normes ou la garantie de vices cachés.
Les obligations contractuelles du bailleur en matière de travaux
Au-delà des obligations légales, le contrat de bail peut prévoir des clauses spécifiques concernant les travaux à réaliser par le bailleur. Il est donc essentiel pour les deux parties de bien négocier et rédiger ces clauses afin d’éviter tout litige ultérieur.
En général, les baux commerciaux prévoient que :
- Les travaux d’entretien courant et les réparations locatives sont à la charge du locataire.
- Le bailleur est responsable des travaux de gros entretien, de rénovation ou de mise aux normes, sauf si ces travaux résultent d’une dégradation causée par le locataire.
- Le bailleur peut être tenu de réaliser les travaux nécessaires pour assurer la jouissance paisible du local commercial (par exemple, le remplacement d’une chaudière vétuste).
Cependant, il est possible que le bail prévoie des dispositions particulières concernant les travaux. Par exemple :
- Le transfert au locataire de certaines obligations du bailleur (par exemple, la mise en conformité avec les normes d’accessibilité).
- La possibilité pour le bailleur de réaliser des travaux dans le local commercial pendant la durée du bail, à condition d’en informer préalablement le locataire et de limiter l’impact sur son activité.
En conclusion
Les obligations du bailleur en matière de travaux dans un bail commercial 3 6 9 sont encadrées par la législation et peuvent être complétées ou précisées par des clauses contractuelles. Il est donc essentiel pour les deux parties de bien négocier et rédiger ces clauses afin d’éviter tout litige ultérieur. En outre, il est important pour le bailleur de bien connaître ses obligations légales afin de ne pas se retrouver en situation d’infraction ou de conflit avec son locataire.