Face à la crise du logement qui sévit sur le territoire français, l’encadrement des loyers s’impose comme l’une des mesures phares pour tenter d’y remédier. Établi par la loi ALUR de 2014, ce dispositif suscite de nombreuses interrogations et fait débat tant chez les professionnels de l’immobilier que chez les locataires. Retour sur les enjeux, les mécanismes et les perspectives d’évolution de ce mécanisme.
Historique et fondements de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014. Ce texte a été porté par Cécile Duflot, alors ministre du Logement sous le gouvernement de Jean-Marc Ayrault. L’objectif principal était alors de limiter la hausse des loyers dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l’offre disponible.
Ce dispositif avait été abandonné en 2017 suite à une décision du tribunal administratif de Paris jugeant insuffisantes les études d’impact réalisées par la Ville. Il a ensuite été rétabli en 2019 à titre expérimental pour une durée de cinq ans dans certaines communes volontaires.
Les modalités de mise en œuvre
L’encadrement des loyers s’applique aux contrats de location de logements nus ou meublés, à titre de résidence principale. Il concerne uniquement les zones dites « tendues », soit 28 agglomérations françaises où la demande locative est particulièrement forte. Parmi elles, on retrouve notamment Paris, Lyon, Marseille, Lille ou encore Bordeaux.
Le dispositif repose sur la fixation d’un loyer de référence, exprimé au mètre carré et tenant compte du type de logement, de sa localisation et de sa date de construction. Ce loyer est majoré ou minoré selon des critères tels que l’étage du bien, la qualité des équipements ou la vue offerte. Le loyer pratiqué ne peut dépasser ce plafond majoré de 20%.
Les sanctions en cas de non-respect
En cas de non-respect du dispositif d’encadrement des loyers par le propriétaire-bailleur, celui-ci s’expose à des sanctions. Si le locataire constate que le loyer excède le plafond autorisé, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de trois mois suivant la signature du bail. En cas d’échec de la conciliation, le juge peut être saisi pour statuer sur l’affaire.
Le propriétaire fautif risque alors une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, ainsi que l’obligation de rembourser le trop-perçu et de régulariser le loyer.
Un bilan mitigé et des perspectives d’évolution
Le dispositif d’encadrement des loyers a suscité de nombreuses critiques depuis sa mise en place. D’un côté, certains estiment qu’il permet de lutter efficacement contre les abus et de ralentir la hausse des loyers dans les zones concernées. De l’autre, on lui reproche notamment son caractère complexe et son manque d’efficacité pour résorber la crise du logement.
Dans ce contexte, plusieurs pistes sont envisagées pour améliorer le dispositif, parmi lesquelles :
- élargir son champ d’application à davantage de communes ;
- renforcer les sanctions en cas de non-respect des plafonds ;
- améliorer l’information des locataires sur leurs droits et les modalités de saisine de la CDC.
Ces évolutions pourraient être intégrées dans le cadre d’un projet de loi attendu pour 2022 visant à réformer en profondeur le secteur du logement. Il s’agira alors pour les acteurs concernés de trouver un équilibre entre protection des locataires et préservation du marché immobilier.